樓市暖化有跡可尋，二手買賣成交外，租金上漲勢頭更急。百大藍籌屋苑租金連升4個月，沙田第一城呎租破頂，豪宅空置率保持低位；但綜合分析，不足400平方呎小型單位，將在租賃市場愈來愈搶手，原因是政府對工廈措施轉變、租盤蒸發及新盤樓花期偏長，據了解位於銅鑼灣鬧市的迷你租盤，雖然質素良莠不齊，呎租卻逾百元媲美山頂大宅。展望暑期旺季過後，租賃市場勢受兩大因素左右，包括新盤入伙潮及金管局煞停高成數按揭，市場人士不妨留意。

租金水位悄悄高漲。據差餉物業估價署《香港物業報告8月補編》顯示，本港6月份私人住宅樓價指數持平，按月無升跌，中止短暫升勢，反觀私人住宅租金方面，差估署數據已經連升兩個月，6月份指數錄得165.1點，按月升0.49%，兩月間累積「加租」1.1%，雖然相比去年9月樓市高峰期177.5點，依然相差約 6.98%，但已反映出租金抗跌能力較同期樓價強，原因是樓價去年9月後一度跌幅多達15%，即使近月醞釀反彈，迄今仍累跌9.93%。

7、 8月為傳統租務旺季，不少家長客依照子女升學的派位結果，選擇心水地區租盤，並紛紛趕於新學期前「拍板」，以便利用暑假完成搬屋，更重要是近年大學宿位供不應求嚴重，來港內地生夾租、甚至獨租私樓如雨後春筍，像近日6名內地女生預繳30萬元合租大圍盛世三房戶，推高各大學附近租金。業界指6月份住宅租務成交宗數已重返2013年8月旺市情況，可以預計，反映暑假市況的未來兩個月租金指數，很大機會進一步水漲船高。

第一城呎租50元破紀錄

全港100個大型屋苑的平均租金，據中原地產公布新簽租約統計資料，近4個月不斷向上，累升達到4.3%，7月平均實用面積呎租為31.6元，按月升1.3%，各涉逾萬戶的紅磡黃埔花園及「樓市寒暑表」鰂魚涌太古城，近4個月租金分別躍升10.9%及9.5%，成為芸芸屋苑之冠，沙田第一城和嘉湖山莊升幅逾8%，美孚新村及麗港城反彈6%以上。中原高級聯席董事黃良昇指出，今年旺租期提早來臨，學生、家長客以外，主力新租戶是國際企業外籍員工，刺激平均租金上望去年9月的34元高位。

近日租務市場，最矚目為沙田第一城的45座頂層兩房單位，實用面積284平方呎，屬該屋苑最細戶型，但連天台及裝修，故放租一周，即獲外區家庭客垂青，不議價下以每月1.4萬元承租，實用呎租49.3元，高市價16.7%，刷新屋苑歷史紀錄，呎租直逼九龍站豪宅水平。翻查業主去年7月才以斥資438萬元買入，是次租金回報率3.8厘，較一般新盤不足3厘理想。綜合個案反映目前租務市場，以細單位租盤潛力較高。上述連續兩月報升的差估署租金指數，最大動力正是A類單位（實用面積431平方呎或以下），單月升幅為0.83%，兩月累升1.7%，均跑贏大市；相 反地，面積達1,076至1,721平方呎，甚至1,722平方呎以上的豪宅大戶，租金同時回軟0.6%。

藍籌屋苑租盤數目下降

租金拾級而上，首要原因是缺盤嚴重。美聯物業放盤數字可見，十大屋苑7月底合計總放租單位，共有2,260個，對比上月初為2,350個，換言之一個月間淨減少約90個租盤，減幅3.8%。以太古城為例，7月份平均呎價靠近39元，屬去年12月底後新高，現時屋苑租盤剩下望內園或街樓景居多，部分上手租客剛搬出，業主仍在翻新單位，故真正放租的鎖匙盤已大幅降至約56個，優質租盤更加罕有。

租賃有價有市，一方面因為樓市前景未卜，準買家擱置入市而轉買為租，業主或許賣樓售後租回，另一方面也和新盤供應息息相關。過往一手盤樓花期短，華懋及嘉里建設（00683）等發展商都傾向出售現樓，不少買家可即買即住，但自從政府2013年開始，把住宅預售申請期由20個月放寬至30個月，發展商於提早套現及減少利息開支的誘因下，愈來愈集中推出遠期樓花 盤，若干鐵路上蓋或舊契項目，更早在樓花期38個月時已經申請賣樓。目前樓花期30個月以上項目，已佔新盤市場比率74%，按年增幅三成。

放眼市場，近日受追捧、分別標榜197萬元及276萬元低價入場的南豐屯門豐連和宏安（01243）馬鞍山薈朗，不約而同樓花期26個月以上，前者開售沽 318伙成為今年最強新盤，開放式及一房戶認購一空。這反映上車客對細碼單位的置業需求依然濃烈，但新盤樓花期長，即使今日簽約當業主，到項目落成及交樓 有2至3年空白期，形成巨大的租樓需求，長遠會繼續支撐租金水平。

違規工廈逐步被取締

紀惠集團行政總裁湯文亮提出另一個更值 得細味的租市走勢因素，就是政府對於工廈居住政策即將大大扭轉。「早前城中連環發生火警，引起社會大眾注意，因為當中牽涉到工廈劏房，再多一場火就唔得掂，所以當局未來打擊工廈住宿用途，在執法上一定會非常地嚴厲。很多現時住在工廈劏房的人，即將被通知搬走並要另覓棲身之處，以他們的入息，只能租得起迷你單位，小型單位租金接下來會被扯高。」

他指的是上月8日發生的長沙灣昌發工廠火警，被揭發違規劏房並有人居住，現場欠缺灑水系統，意外連 同牛頭角時昌迷你倉四級大火受高度重視。地政總署隨即宣布本月29日起，工廈單位如違契會列作取締目標，政府有權14天內收回業權。發展局局長陳茂波也表 明，在新一屆立法會將提交工廈劏房刑事化條例草案，意味全港最少涉逾1萬居民的「工廈地下樓市」，有機會從此消失。

湯文亮續指，「傳聞說工廈劏房家庭多達1.2萬戶，少數竟然聘用菲傭，真的匪夷所思，點解咁多工廈劏房戶出現，很大原因是早年關愛基金撥款，每戶劏房贈一萬元，令劏房戶一星期增 加20%，像是半合法一樣，演變到今日局面，發生幾次大火才令政府對工廈劏房有所警覺。」為數不少的工廈劏房戶，預計逐步會遷走，惟公屋輪候遙遙無期，該 批租客最終或流入租務市場。

有投資者洞悉先機，近期傳出不少屋苑單位改裝拆細成為住宅劏房，迎接未見底的租務需求。例如屯門市廣場8座低層 一個兩房戶，351平方呎，收租多年後業主收回單位，重新間成兩劏房，各160平方呎設獨立廁所，馬上獲承租，兩房共收月租1.27萬元，比原本單位租值 9,000元，大增41%。舊區物業分劏更誇張，葵涌區有租盤就位於單位洗手間內，原本是企缸的30多平方呎變為床舖，與坐廁為鄰，月租1,800元，與工廈劏房租金，及新盤兩房管理費相若。

銅鑼灣細盤租金驚人

事實上，超細碼租盤在港島鬧市也大行其道。記者近日透過「地膽」代 理行，到銅鑼灣核心地段15個有匙租盤參觀，實用面積介乎60至150平方呎不等。有趣的是，其中最便宜單位，竟然位於人流車水馬龍、全球最貴重商舖林立 的羅素街，該唐樓對正時代廣場，租盤在5樓，上落要攀樓梯，單位一劏四後僅餘60平方呎，放置一張碌架床後，幾乎已沒空間走動，冷氣機馬力微弱，正值炎夏 不免汗流浹背，床位和洗手間以趟門相隔，廁所內設小型窗口，勉強合乎消防條例，單位叫租4,600元，呎租約77元。

另一個利舞台附近唐樓 租盤採光較佳，一劏五後仍有140平方呎空間，整列窗戶向街，惟洗手間設備殘舊；百德新街有租盤翻新後裝修接近服務式住宅，但鄰房傳來寵物狗吠聲。綜觀該 批租盤，呎租由55元起至108元，媲美新地（00016）山頂洋房SHOUSON PEAK呎租100至110元水平。代理透露上述租盤不准明火煮食，但距離港鐵站數分鐘路程，可靈活短租3個月起，故承租速度甚快。

據悉， 近月有大型發展商替收購中的銅鑼灣舊樓招租，鄰近世貿中心及豐泰基金商廈TOWER 535， 吸引投資者研究劏房後分租圖利。由於市區細單位租務需求不減，單計銅鑼灣及灣仔區， 粗略約2,000個住宅劏房，現時流轉率僅1%，即每月約20個房間有租客走，幾乎一有空房就迅速被吸納。